Avrupa Birliği’nde serbest dolaşım hakkı tanıyan Yunanistan Golden Visa programı, son yıllarda Türkiye ve dünya genelindeki yatırımcıların en çok ilgi gösterdiği alternatiflerden biri hâline geldi. 2013 yılında yürürlüğe giren ve AB dışı ülke vatandaşlarına oturum izni sağlayan program, gayrimenkul yatırımı üzerinden hızlı ve nispeten düşük maliyetli bir rota sunuyor.

Özellikle 2023 ve 2024 yıllarında yapılan düzenlemelerle yatırım limitlerinin bazı bölgelerde yükseltilmesi, Atina ve Selanik gibi büyük şehirlerde fiyat hareketliliğini artırdı. Buna karşın Yunanistan’ın tatil bölgeleri ve daha küçük şehirleri, yatırımcılar için hâlâ erişilebilir seçenekler sunuyor.

Golden Visa gayrimenkul yatırımı en çok tercih edilen yatırım türü. Çünkü hem yatırımın somut bir varlık üzerinden yapılması hem de kira geliri potansiyeli, programı cazip kılıyor. Üstelik Yunanistan’ın Avrupa’nın en hızlı büyüyen turizm sektörlerinden birine sahip olması, kısa ve uzun dönem kiralamaları oldukça kârlı hâle getiriyor. Programın sunduğu başlıca avantajlar ise şöyle öne çıkıyor:

AB içinde serbest seyahat (Schengen bölgesi)

Beş yıllık yenilenebilir oturum izni

Aile bireylerinin programa dâhil edilebilmesi

Minimum oturma zorunluluğunun olmaması

Gayrimenkulün kiralanabilmesi ve değer kazanması

Bu avantajlar, özellikle ekonomik ve siyasi belirsizlik dönemlerinde güvenli liman arayan yatırımcıların Golden Visa’ya yönelmesini hızlandırıyor.

Güncel Limitler ve Bölgeler: 800K – 400K – 250K

Yunanistan Golden Visa programı, 2024 ve 2025’te yapılan değişikliklerle birlikte artık 3 kademeli bir yatırım yapısınasahip: 800.000 €, 400.000 € ve 250.000 €. Bu yeni sistem, özellikle Atina ve Selanik gibi yoğun talep gören bölgelerde eşiği ciddi biçimde yükseltirken, yatırımcıları daha stratejik hareket etmeye zorluyor.

800.000 € – “Prime” Bölgeler

Yunanistan’ın en çok talep gören bölgelerinde Golden Visa için minimum yatırım tutarı 800.000 € seviyesine çıktı. Bu kademede genellikle:

Attika Bölgesi’nin tamamı (Atina, Pire ve çevresi)

Selanik

Mykonos ve Santorini

Turizmde öne çıkan pek çok büyük ada (örneğin Girit, Rodos, Korfu gibi) yer alıyor.

Bu bölgelerde, yatırımın hazır, kullanıma uygun konut olması bekleniyor. Çoğu senaryoda tek bir mülk ve en az 120 m² büyüklük şartı aranıyor. Bu nedenle 800.000 €’luk segment, daha çok sermayesi yüksek, prime lokasyonlarda uzun vadeli değer artışı ve prestij arayan yatırımcılara hitap ediyor.

400.000 € – Diğer Standart Konut Yatırımları

Prime bölge dışında kalan çok sayıda şehir, kasaba ve ada için minimum yatırım tutarı 400.000 € olarak uygulanıyor. Bu kategoride yatırım yine çoğunlukla hazır konut üzerinden yapılıyor. Çoğu dosyada tek mülk ve 120 m² şartı korunuyor. Halkidiki, Peloponez’in bazı bölümleri, Attika dışındaki kıyı şeritleri gibi destinasyonlar öne çıkıyor.

400.000 € segmenti, 800K’ye göre daha erişilebilir olsa da, eski 250K dönemine göre oldukça yukarıda. Buna karşın, hem yıl boyu kira geliri hem de orta–uzun vadeli değer artışı potansiyeli güçlü.

250.000 € – Özel Projeler ve İstisnalar

En çok merak edilen soru şu: “Hâlâ 250.000 € ile Yunanistan Golden Visa alınabiliyor mu?”

Cevap: Evet, ama sadece özel kategorilerde. Bu özel kategoriler şunlar:

Ticari Binaların Konuta Dönüştürülmesi: Eski ofis, depo, mağaza gibi ticari nitelikli gayrimenkullerin konuta dönüştürülmesi şartıyla minimum 250.000 € yatırım yapılabiliyor. Dönüşüm 05.04.2024 sonrası yapılmış olmalı. Tek bir mülk üzerinden yatırım yapılması gerekiyor. Bu model, Atina ve Selanik gibi pahalı bölgelerde bile 250K yolunu açık tutuyor; ancak proje seçimi ve hukuki inceleme çok kritik.

Tescilli / Korunmuş (Listelenmiş) Binaların Restorasyonu: Tarihi veya kültürel açıdan korunmuş binaların restorasyonu veya yeniden inşası için en az 250.000 €yatırım yapılabiliyor. Yenileme veya restorasyonun, ilk oturum izni yenilemesine kadar tamamlanmış olması gerekiyor. Bu tür projeler, hem oturum izni hem de tarihi yapıların korunmasına katkı sağlıyor.

Trendler, Kira Geliri ve Yatırımcı Stratejileri

Yunanistan’ın turizm sektörü pandemi sonrası çok hızlı toparlanan ve rekor seviyelere ulaşan bir yapıda. Özellikle yaz döneminde kısa süreli kiralamalarda doluluk oranları %80’in üzerine çıkabiliyor. Atina gibi metropollerde ise 12 ay boyunca kira gelir akışı mümkün.

Kısa dönem kiralama getirisi: Turistik bölgelerde çok yüksek.

Uzun dönem kira getirisi: Öğrenci nüfusu ve göç alan şehirler nedeniyle istikrarlı.

Bu durum, gayrimenkul yatırımının pasif gelir açısından cazip olmasını sağlıyor.

Yatırımcı Profili Değişiyor

Son dönemde Yunanistan Golden Visa yatırımcıları arasında şunlar ön plana çıkıyor:

Alternatif bir AB ülkesi oturum hakkı isteyen aileler

Pasif gelir oluşturmak isteyen bireysel yatırımcılar

Gayrimenkul portföyünü çeşitlendirmek isteyen kurumsal yatırımcılar

Turizm sektöründe fırsat arayan girişimciler

Özellikle Türk yatırımcılar son dönemde artan ilgiyle önemli bir yer tutuyor.Golden Visa sürecinde yatırımcıların dikkat etmesi gereken birkaç kritik başlık bulunuyor:

Gayrimenkulün yasal durumunun kontrol edilmesi: Yunanistan’da bazı eski yapıların ruhsat sorunları olabiliyor.

Kira yönetimi: Yerel bir emlak yönetim şirketiyle çalışmak büyük avantaj sağlıyor.

Bölge seçimi: Değer artış potansiyeli ve turizm yoğunluğu iyi analiz edilmeli.

Vergiler ve masraflar: Alım sırasında %3 civarında tapu vergisi, ayrıca noter ve avukatlık masrafları bulunuyor.

Yunanistan Gayrimenkul Piyasası Güçleniyor

Ekonomik iyileşme, AB fonları ve turizm yatırımları sayesinde Yunanistan emlak piyasasında uzun vadeli bir büyüme bekleniyor. Yeni konut projeleri artarken, özellikle sahil bölgelerinde sınırlı arsa arzı fiyatları yukarı çekiyor. Uzmanlara göre, Golden Visa’nın yatırım limitlerini kademeli olarak artırmaya devam edebileceği yönünde değerlendirmeler bulunuyor. Bu nedenle yatırımcıların uzun vadeli planlarını yaparken bu dinamikleri göz önünde bulundurması önem taşıyor.

Yunanistan Golden Visa gayrimenkul yatırımı, hem AB oturum hakkı hem de güçlü kira geliri potansiyeli sunan en cazip Avrupa programlarından biri olmaya devam ediyor. Bölgesel yatırım limitlerinin çeşitlenmesi, yatırımcılara geniş bir portföy seçeneği sunuyor. Özellikle 250.000 € segmentindeki fırsatlar hâlâ erişilebilir durumda olduğu için, bu program yakın gelecekte de popülerliğini koruyacak gibi görünüyor.

https://goldenvisasolutions.com/yunanistan-golden-visa